按:这是去年大会后写的一篇随笔,几个月过去,逐渐在验证。

 

前些天帮助给外面公司做一份咨询材料,谈到了房地产行业的政策理解和未来展望,写了下面几句话。

这次大会报告,总书记又在社会保障部分强调了这个原则:

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所。”

此时,会场响起了热烈的掌声,持续时间还特别长(据说是最长)。

房地产市场正在发生变化。

 

一、房地产的属性

房地产是三大生产要素之一,除了居住功能,还有财富属性——积累、创造财富。现在,房地产的财富属性太重,与居住功能的比例严重失衡。我们国家大,人口多,新时期的矛盾是“不均衡”。发达地区把不发达地区的新移民吸引过来,然后靠高房价剥削新移民的财富;城市里的富人阶层占有了太多的房产,主要用的是财富功能,剥夺低收入者的财富。一代一代人,时间是革命的武器,年轻就是革命的资本。但在财富属性为主的市场下,本应成为社会进步的根本力量的年轻人被当作干电池,年老的在剥削年轻的。

这样,社会是要被财富支配下的人的欲望毁灭的。

现在,总书记要平衡房地产的属性,回归居住本质。那金融属性怎么办?不会去除。房地产是金融市场的信用之锚,短期内的剧烈波动有引发金融系统性风险的可能,这是政策底线,不会改变。但这个底线是可以慢慢移动的。至于周期多长,就不好说了。

 

二、怎么改变?

政府的举措:1)多主体供给;2)多渠道保障;3)租购并举的住房制度。

我们国家的土地所有权是政府的,这是政府最大的底气。政府不会消灭房地产市场,但会利用自己对土地资源的控制,增加政府作为房东的建成房产资源供给量,并投向需求。这个政策会区分实施,目前看主要在房价比较高的地区,如上海、北京等地,其他地区主要还是原来的保障房、公租房那一套。

市场会买账吗?很难,一千个、一万个理由,房地产作为财富的载体,产权的重要性,是当前好几代人的“常识概念”,很难改变。现在去问,这些人有能力了,还是要去买自己产权的房子。

怎么解决人的“常识概念”差异,或者扭转过来。这应该是最难的部分。在政府,或者总书记看来,老人老办法,新人新办法。老人是既得利益者,改变基本不可能,只能交给时间,交给死亡。新人有住房需求,面临住房压力,只要给好处,最后很少有人会去对抗到底跟自己过不去,除非歇斯底里。

通过政府资源改变供给构成,通过价格来引导需求。

上海张江,900万平方新规划住宅全部是租赁用房。这儿离陆家嘴就一条地铁6站路,二十分钟时间,妥妥的市中心,也是新上海人的聚集地之一,一大片的码农,收入也不错。新规划的租赁住宅,公共设施一应俱全,甚至还有学区房。

金山、奉贤、嘉定、南汇,也有大片住宅用地,私有产权70年,财富承载棒棒哒!然而,距离市中心30-50公里,自驾车1个小时起。

以新政策为分水岭,新供给的最好的土地大多给了租赁保障需求,不好的土地给了商品市场需求。条件好的没产权,有产权的条件差。一个商品的货币定价规律发生了彻底的逆转,模式完全变了。对于需要住房的年轻人,在面临买不起房,或者买完房要当房奴而且住在遥远的郊区的选择,与政府签约做政府的租客,享受相对较好的住房资源的两种选择下,愿意当房奴的恐怕没几个。

存量房怎么办?放着呗,剩余产权保护的好好的,说不定到时还可优惠甚至免费续期。只不过,当不让房地产市场触发金融系统性风险的底线移动到一定位置了,以及个人综合纳税体系建立了,房产税是不是要搞起来。12亿人口,有钱人的数量也很多,大家在各自的能力下玩不同的居住和财富游戏。

或许要说,这不回到计划经济吗?市场规律怎么办?

这是有计划的味道,但并不代表是计划经济。人民要社会保障,要的越多,就是政府计划的越多,因为保障来自于政府。1929年大萧条之后一直都是这个趋势,并不是此时此刻才有的。这近一百年的时间里,资本主义不还是照样大发展,达到了新高潮。技术越发达,政府推行计划的范围就会越广泛。在这一代人的时间里,政府还会继续卖地的,这个是肯定的。一代人之后怎么办,谁知道!这才不到一年,谷歌的阿尔法0已经狂虐兄弟阿尔法狗了。社会变化太快了,不要用老思想低估未来社会方式变革的可能性。

个人嘛,爱干嘛干嘛。想租房就去租房,该买房还是要买房。你是80后,在北上广深不买房,丈母娘恐怕是不能同意的。总书记的政策大过天,也大不过丈母娘的眼色。这是玩笑,其实是历史的进程,这是约束,你生于此时,逃不出社会的“常识概念”束缚。能逃出的,我要敬你是条汉子!

 

三、前景推测

一个重大政策的推行,面临很多的不确定性。这是一个漫长的过程,需要持续很多年的推进。中间会不会有重大转折,不好预测。

作为政治遗产,提出者肯定要维护,使之延续的时间越长越好(当然可以根据形势适时调整)。大致推算,现在前面有五年,后面还有十年。影响的人从目前尚未建立房地产财富意识的小学前儿童算起吧,大概是用十五年时间推动,影响二十年一代人。这些人到时是住房需求的主力,也是社会的后备力量。青年能量大,未来总是他们的。惹谁不能惹青年,这是执政者必须考虑的。他们的需求会成为观念革命的重要推手。

前面也说了,政府手里有大量的资源,经济资源、土地资源、权力资源。还有一个不要忽视——组织的力量。组织的战斗力,一直是推动政策落地的支点。强和弱,决定了支点的位置、政策的效果,是事半功倍,还是事倍功半。

组织的战斗力靠什么?靠组织的意志,是否统一,是否坚定。提到“坚持房子是用来住的、不是用来炒”之时异常热烈的掌声,自然不是预先排练好的。这说明,总书记说出了2,287名党代表的基本共识。

“此次选举生产和工作第一线党员代表比例明显提高。当选代表中,生产和工作第一线党员771名,占33.7%,比十八大增加79名、提高3.2个百分点。其中,工人党员代表198名(农民工党员27名),占8.7%;农民党员代表86名,占3.8%;专业技术人员党员代表283名,占12.4%。”

最后,总结出这个共识,并敢于付诸实践的总书记的个人想法、经历是非常独特的。地位很高,却也面临绝望,甚至死亡;基层下过田,吃过土,扛过麻袋,还许多年。观察过去五年,他在重建党的组织性,重树党的理想。如果非要以金钱为代表的个人利益来评判,恐怕谬之千里。

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